陳育昀 現金流 金邊投資 房客管理 試用心得

海外投資是未來，但是越不景氣，業者越下重藥..............包租金+附買回，系金ㄟ嗎？

就幾點方向讓投資人參考 :


1.包租，重點是誰幫你租？
業者會強調有物管公司管理，要先確定建商是否真的已經找到物管公司了，再來物管公司的收費是否包含出租甚至包租服務，因為大多數的物管，其實就是台灣的保全業者，試想...
台灣的保全業負責大樓的管理、保全、櫃台、清潔、公共區域維護...幾乎很少有幫住戶出租的服務，通常出租是仲介公司的服務。

2.包租，投資人拿到的是實際租金報酬，舉例 : 投資一間500萬*包租6%=30萬/12月=2.5萬/月

問題來了.....房子不可能完全沒有空屋、維修、打掃，甚至要仲介代看、簽約出租才有可能包租，這些都是需要費用跟成本，誰來負擔呢？以空屋來計算，一年12個月如果空屋一個月，等於1/12=8.3%....空屋二個月是16.6%...以此類推

另外，仲介出租(收取一個月費用，也是8.3%)、維修、打掃(至少也要一個月費用，也是8.3%)，誰來做，誰出錢呢？上述費用誰來負擔呢？

如果是建商出錢....建商會降低獲利，還是加注在投資人身上呢？

若我們投資的這一間500萬的房子，市場行情一定要可以租2.5萬以上，甚至要有3.5萬以上，否則要包租給客戶幾乎不太可能的，據市場行情實際調查，很多500萬的房子其實要租到2.5萬都不容易了，更何況是包租，至於業者為何可以包租，投資人務必要了解清楚。

3.投資附買回，看起來對投資人是確定受益，問題是幾年之後，業者確定能買回嗎？
影響是否買回，有幾點因素 :

第一.投資的進場成本

如果市場行情500萬，建商願意降低利潤以450萬銷售，幾年之後市場行情漲幅600萬以上，購入成本450萬，獲利150萬，獲利價差有30%以上，當然附買回是沒有問題的。
如果投資的成本價格，甚至高於市場行情，那要買回的機會就很低了，這樣業者還能銷售附買回專案，投資人也願意相信，當然最後不要怨天尤人了。

第二.未來的市場需求狀況

如果幾年之後房地產行情大漲，價差空間大於當初的附買回價格，當然就沒有問題，但是如果房地產行情大漲，說真的也不需要買回啊！哈哈哈
相反的，如果幾年之後，該區域的房子只是微幅上漲，甚至沒有漲幅，那業者要如何確定買回呢？

4.房地產面積計算，台灣跟其他國家不同，這點也是很重要的，更重要的是是否包含公設面積，台灣跟中國購入的價格都是有包含公設，但是東南亞幾乎都是沒有計算公設面積的，以一般公設面積大約佔30%，如果以一間500萬的房子，原本建築面積是20坪，室內面積就是20坪*70%(扣除30%)=14坪。

建築面積單價是500/20=25/坪(室內面積單價是500/14=36/坪).......計算的單價就會差很多了。



無論是包租還是附買回，不是不可能，倘若真的能買到比市價便宜很多，業者當地確實也有自己專業的團隊，能夠服務客戶，當然夢想要實現是不困難的，投資人務必要做功課，千萬不要只聽夢想，只看包裝....有品牌當然最好，但是各個品牌自己都是獨立一間公司，沒有自己的團隊服務，要別人幫忙服務，當然不太可能啊！

     上述的問題，不只是海外投資問題，更是所有房地產的問題，當然也包括台灣，投資人務必謹慎評估，不要只看獲利的投資結果，更要避免業者的過度包裝，否則當然自己要承擔後果啊！

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