陳育昀 現金流 金邊投資 房客管理 試用心得

包租代管的源起及初衷：

第一、有鑑於房價越來越高，租屋人口相對越來越多，空屋、老屋也越來越多，如何把房客及房子，做有效率的媒合以及管理。

第二、有鑑於貧富差距越來越大，弱勢族群、老人家、身心障礙者，及低收入戶...這些都是台灣及全世界，未來越來越嚴重的社會問題，尤其是居住的問題，需要被受重視，否則相對產生的社會糾紛。以及問題只會越來越複雜。

包租代管業的前因後果

政府如果真的有心，解決這些居住爭議的社會問題，或者是租屋人口及空屋問題。

肯定需要有完善的配套措施，以下是個人的就一年來承包《社宅包租代管計畫》所看到、知道，以及本身從事住宅管理近20年的經驗，提出幾點感想及建議：

1.【代租】，過去房仲經紀業租、售都有，現在包租代管業，民眾及消費者的印象，肯定遠不及房仲加盟品牌。

2.【包租代管】有二個階段：

第一、媒合出租，這個部份無論房仲業或包租代管業，都可以做，但房仲品牌及過去累積的資源、經驗，肯定遠大於包租代管業。

第二、長久管理，這個部份影響層面很大，過去也很少有這方面的業者，有這方面的經驗及人員，導致在管理上的許多問題：

屋況：維修、設備及屋主的溝通。

房客：如何篩選房客素質、是否長期付租金、是否生活習慣不良、是否飼養寵物。

要如何建立一個預防機制，才能讓業者有籌碼、有系統、有經驗...有效率的管理。

3. 包租代管，關鍵在房客入住之後，到退租之前，這一段居住期間的管理， 因為屋況的問題，因為房客的問題，而產生維修、漏水、設備不良，或是房客居住期間：租金繳納不正常、生活習慣不好 ，甚至偷養寵物和破壞屋況，這些都是需要有一個機制，或者是專業的經驗去做管理。

4. 上述第2、3項的問題，目前暫時都無解，因為現行的目標跟政策，都放在媒合的【數量】，以現行給予的業者的權利/義務，並沒有額外的預算，及配套措施可解決這些糾紛及【質量】問題。

政府在數量及質量之間必須做一個調配 ，不應該 只有重視質量，這樣反而本末倒置，畢竟社會住宅的初衷就是希望解決：租屋的問題及糾紛，照顧弱勢團體，無論是老舊房屋、還是租屋的弱勢族群，這些都是偏向於管理的品質，如果一味的以目標及數量，乾脆把相關補助，直接丟給房仲業，要達成目標肯定很快，但肯定失去住宅的管理品質、社宅的初衷及意義了。