陳育昀 現金流 金邊投資 房客管理 試用心得

目前加入租賃公會的業者，可以說70 %以上，都是房仲業的成員，依過去的經驗跟目前的成績來看，確實印證了上述的狀況。

成績好的，也幾乎七成都是房仲業者， 因為房仲過去累積的資源跟經驗，媒合房東、房客的代租能力比較容易，但房客入住之後的管理及經驗、相關的專業人士，就有待探討， 據了解...多數的業者並沒有配備專業人事的預算。

目前租賃專法【強制規定】押金只能收二個月，去日本參訪的經驗，他們有兩個月以上的押金，甚至還有整年度的租金當作保證金，還有保證人等機制，目的都是為保障，居住期間管理上的問題

金融業放款的評估，信用評等...會決定放款的金額、時間及利率。

保險業在承做保單的時候，也會評估被保險人及受益人的信用評等，或身體健康等因素，而決定保費的多寡。

目前在出租上，對於房客的篩選，並沒有任何評分及評等機制，多數的房東及業者，只能從過去的經驗，或房客的職業 ，做簡單的判斷及篩選，這些可靠度，幾乎沒有任何參考依據，當然會導致後續入住期間，發生的管理問題。

更重要的是一個惡性循環的機制，包租代管業者有兩個收入：

一個月的服務費，包租或代管每個月租金10~20%的管理費。

租賃市場的營業額，並不像房仲業佣收那麼高，能給予的佣金相對比較低，業者希望找到不錯的業務員，必須要給予穩定的底薪，或者是高額的獎金作為報酬，很多業者幾乎把一個月的服務費給業務人員， 只剩下包租代管10~20%的管理費，這些費用怎麼可能去聘請專業的人士，做專業專職的管理，說一句難聽的，業者連辦公室的租金、會計師、水電、網路費用都很難支付， 哪裡還有預算聘請相關專業的人事。

蔡總統 8年20萬戶的計畫，營建署或各縣市政府花上千億元，甚至更多的費用去蓋數十萬戶，這個是非常困難的一件事情《 就算哪天完成了，後續的管理不也是一個專業的問題嗎？》。

沒有相對的預算，給包租代管業者去做合理的分配，或聘請管理的專業人士，最後無論是政府興建，或民間興辦都是雪上加霜。

後記：目前才剛開始2~3年，或許成績不好總共一萬多戶，卻也開始有一些負面評價的問題出來，如果為了衝數量，卻沒有考量業者在管理品質上的相關機制，按照比例原則，肯定會有越來越多的負面評價出來，這個真的是我們樂見社會住宅包租代管業的未來嗎？